Nießbrauch

Hallo,
ich spiele mit dem Gedanken, meinem Enkel (nicht meinem Sohn) das Eigentum an meinem Haus, in dem ich weiterhin mit meiner Lebensgefährtin wohnen möchte, zu übertragen. Ich möchte aber selber zu meinen Lebzeiten den Nießbrauch am Haus behalten. So weit, so gut.
Wenn nun meine langjährige Lebensgefährtin (oder vielleicht bis dahin Ehefrau) mich überlebt möchte ich natürlich, dass sie zu ihren Lebzeiten die Privilegien des Nießrechts behält. Sie wird ja weiterhin zum eigenen Lebensunterhalt auf die Mieten und das Wohnrecht angewiesen sein.

Welche Lösung gibt es für dieses Problem?
Danke im Voraus.